文 | AI财经社 兰嘉心

编 | 梁夜

二拍最后6分钟，曾是杭州女股神名下的顶级豪宅“江南里”终于找到了新主人。5月16日上午，杭州江南里一豪宅以起拍价5000万元成交。

而在两个月前，4月15日，江南里该豪宅首次在阿里司法拍卖平台开拍，起拍价5600万元，引来5.3余人围观，当时被称作“杭州单价最贵法拍房”。

江南里位于杭州市拱宸桥西、京杭大运河内，是绿城集团开发的中式别墅，有“隐贵爱不释手的院子”的美称。2016年4月，江南里成交价约每平方米10万元。

而江南里被拍别墅背后，是一段“杭州女股神”炒股沉浮史。

拍卖资料显示，此次竞拍别墅为江南里5幢1号，地上面积为311平方米，庭院面积约为170平方米，含6个地下车位，有池塘、假山、凉亭等。以起拍价计算，每平方米高达18万元，堪比京沪。

此外，与之相对比的是，西湖边上独门独院的名人故居建筑面积达419.57平方米，起拍价仅为3179万元，比这栋江南里别墅还便宜。

而“江南里”共有76户人家，面积为260~390平方米，有40多个户型。2015年11月，江南里首次开盘。2016年4月，江南里成交均价近10万元，彼时，有绿城相关工作人员介绍，预计单价将冲击15万元。2017年，江南里交付。目前，真正入住的不足10户。

4月15日，江南里这套豪宅首次在阿里司法拍卖平台开拍，起拍价5600万元。

然而，由于无人报名参拍，江南里这套豪宅最终流拍。据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》：拍卖不动产应当在拍卖30日前公告；再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。

4月26日，江南里该套别墅的二拍挂价显示，起拍价为5000万元，比一拍少约11%，开拍时间为5月15日上午10时。5月15日9时54分22秒，仅仅有1名买家出价5000万元，江南里二拍终于迎来新主人。

拍卖结束后，女股神在接受《钱江晚报》采访时称：“拍得还可以，毕竟总价太高了 ，现在一下子能拿出5000万元的大老板也不多。何况这样的房产风格，也要看个人喜好。”

同时她表示，拍得者取得这套房产还要支付500多万元的税金，也就是说加上税收，总价差不多也要5600万元，算下来18万元的单价也是很厉害的了。

杭州市拱墅区人民法院并未透露竞拍者身份。执行法官接受媒体采访时表示，竞拍者是案外人，他们不清楚他的情况，同时对案外人的隐私法院也要保护。

江南里被拍卖别墅的原主人，曾是浙江牛散大佬。去年10月19日，在该套别墅首次被杭州经济技术开发区人民法院查封时，女主人部分经历被法院曝光。

杭经开法院执行局局长吴跃明向媒体透露，经过法院查证，其实这套房子真正的房主名叫王一(化名)，是业主姑娘的母亲，1963年出生，浙江人，是杭州金融圈里颇有名气的股市操盘手。

法院了解称，早几年股市行情好的时候，王一借款投资，向不少人借了钱，有好几个借钱给她的人在杭州商界都是名气响当当的人物，单笔借款数额达到数千万元。

据《中国基金报》此前调查报道，2015年牛市时，王女士通过汉鼎股份（现更名为“汉鼎宇佑”）一战成名。2014年底，王一的名字首次出现在汉鼎股份前十大流通股东中。2015年汉鼎股份中报显示，王一再次增持股份成为第四大股东。然而，汉鼎股份的三季报中，王一的名字不再出现。也就是说，仅仅2个月间，王女士精准逃脱。

在王一买入卖出的不到一年时间，汉鼎股份最大涨幅近350%，为她赚取来1亿元回报。此外，2015年，她在“众泰汽车”中也快进快出。之后，她花费数千万元买下豪宅“武林壹号”送给儿子；花费3506万元买下豪宅“江南里”送给女儿。

然而，好景不长，女股神花光了她的所有运气。

据自媒体“浙股”援引知情人士报道，王一曾听信圈内朋友推荐，以自有资金加配资合计6亿元，在暴跌前大举买入“兴源环境”。2018年2月，兴源环境2个跌停后停牌，王一数亿元资金被套，即将面临被平仓的风险。2018年4月，王一紧急借款5500万元，以江南里别墅做抵押，希望“调头”3个月以做平仓。2018年7月，兴源环境连续一字跌停，王一的自有资金和补仓资金被惨烈强平。

根据汉鼎股份2015年中报所显示的第四股东的身份，AI财经社搜索企查查发现，自2018年9月，王一曾5次被列为“执行人”；曾在2018年9月14日至2019年2月，4次被列为“失信被执行人”，被限制乘坐飞机、入住星级酒店等高消费。

其中，裁判文书网显示，2018年9月，王一所在的投资管理公司因民间借贷纠纷被告，被法院判令赔付借款本金3500万元，利息145.8万元。

据了解，自2017年以来，除江南里外，王一还将武林壹号、湖墅路某80多平方米高层公寓三层的3处房产陆续抵押给银行。2018年底，武林壹号以3990万元被拍卖。

如今，王一共关联23家公司。企查查显示，她在6家投资类企业担任法定代表人；在8家公司任职，涉及投资、影视、贸易等公司，控股2家企业。截至5月17日，王一的关联风险超过300条。

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近日，楼市终于迎来了“第3支箭”， A股三大指数全线高开，两市超4100只个股上涨，房地产板块多股涨停。

与其产业链相关的银行、保险、旅游、餐饮、酒店、家居建材等板块均大幅上涨。

在这次利好的叠加下，楼市是真的破局了！

而且开启的不同于往常的炒房线路，未来大家甚至不用买房，就可以享受房产的收益了。

这次的利好是，针对上市房企开启了A股的股权融资通道。

记得这个融资渠道，在10年前就被叫停了。

后来有不少的房企，选择重组和借壳的方式上市，还有不少去到了港股，包括恒大、富力、万达，都一度想重回A股，都没有成功。

在2016年的一次调控，是对A股房企的股权融资，采取了一次加码。

要求融资资金只能用于项目建设开发，不能用于拿地和偿还银行贷款了。

而这次的放开，可以用于偿还债务和收购存量房项目，但不能用于拿地和开发新楼盘，对房企真的是很开恩。

从上面的意图上，可以看出，这次的目的是既要保项目，又要保开发商，保楼市就要先保企业。

融资的导向也是在帮助房地产降低风险，实现软着陆，倒逼行业的转型，同时完成保交楼，不至于对人们失信。

从资金的角度看，等于把麻烦推给了股民，让股民来拯救开发商，来补房企的债务窟窿，来拯救烂尾楼，实现保交楼。

如果细看这段时间的调控方案，发的“第1支箭”是指信贷，通过增加流动性，让金融机构为房企提供融资。

但没想到房企的胃口实在太大了，一波就签了1.2万亿的授信，而降准释放资金才5000亿。

就算都不给其他企业，也远远不够，何况后面还有几万亿的债务呢！

如果房地产的成交量一直上不来，金融机构在放款条件上，还会继续提高标准。

能到房企口中的“水"，也就只够“润润喉咙”。

“第2支箭"直指债券，支持民营房企发债融资，也就是对房企开放了一定的杠杆。

可以通过担保增信或创设信用风险缓释凭证等方式发债。

2018年时，100亿的初始资金形成过1600亿的债券融资规模。

但现在很难了，发债并不是无限量的，目前很多房企都抵押物不足，又面临较大的债务压力。

操作下来的效果不会太理想，房企能看到的希望。

也只是在面前多了一条坑坑洼洼的“窄路”而已。

那接下来房企的窟窿要怎么填呢？靠金融机构？靠银行？

他们也是市场的盈利主体，只能在可控的风险内提供帮助，提供的额度能达到1万亿的就不错了。

而房地产的资金缺口有多大？仅恒大就2万亿，其他家加起来，有近10万亿了吧！

这么庞大的规模，仅靠贷款和发债肯定不行，所以就另辟出了这“第3支箭”，好处是：

股权融资的好处，压力不再是个体来担了，而是全体的股民承担。

上市公司可以对未来的发展描绘一个无限大的蓝图，直接通过增发、配股或发行可转债等方式进行融资。

因为钱不能用于拿新地和建设开发，但遇到一个烂尾楼项目，可以描述成：

这个地段十分优越，多么多么稀有，周边有多少个大厂？有多少年轻人？对长期租赁的需求非常稳定。

然后就可以包装成，用3~4折的价格收购过来持有，这样每年大家都能拿到固定的分红，类似的项目可以做成资产包，进来的人会越来越多。

而多出来的钱就可以用于还债，支付工程款，把房子盖好，再继续卖。

这样的话，银行的钱，机构的钱，企业的钱，就被股民的钱替换出来。

只要你买了开发商的股票，在享受高收益的时候，也承担了风险。

当然如果开发商能设计出风险更低的运营模式。

那么很多卖不掉的房子，就能够变成大家共有，有人去管，有人去运营，做好了再去销售。

如果想炒房，也没有必要自己买一套房了，只要买这家公司的股票就可以了。

这也打开了人们炒房需求的新通道，对于有限购要求，对于担心没人接盘的炒房客们，就可以选择这种方式，算是开启了“炒房新时代”。

当然，如果市场不好，没人租，没人买时，房企一样会融资，股民就只能自己判断，很有可能会被套牢。

三支箭的叠加效应，是为了降低房地产风险，实现保交楼，但如果股民们也像买房者那样观望，就玩不下去了。

既然这个目标不变，顺序也是先恢复房企的融资能力，解决债务危机。

接下来就是要恢复市场的信心了，多数会在需求端继续加码。

例如对一线城市实施人才购房的放松，或是继续下调二套房首付比例等。

历次的调控都证明，市场要想恢复信心，大多都是先从一线城市带动，次之二三线，依次带动。

目前部分中小房企们，在市场疲软和融资压力下，已经被“洗”出局了。

留下来的企业基本都是龙头，尤其是国资背景的企业。

随着股权融资的放开，接下来很可能开启大企业间的吞并。

毕竟房地产再不行，也是一个10万亿以上规模的行业。

未来很可能是国企主导开发，民企辅助运营服务的基本形态。

其次，这个产业目前能拿得出手的概念已经到头了。

要想加大融资规模，就需要讲“新故事”，需要装进更多的概念，尤其是养老、大健康和科技类，这也是在倒逼房企转型。

所以，接下来就只能靠股民自己判断哪个是故事？是概念？哪个是切实可行？

哪个是套钱来补窟窿的？是薅羊毛？是收割的？

哪个是踏踏实实运营的了？



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