抄底价一般为房价的多少折(抄底价图片)

2023-04-18 15:54分类：追涨技巧阅读：

今年的中国楼市，出现了一个特别有意思的现象：富人们都在纷纷“加仓抢房，不断持有实物资产”，而普通人却都在“观望等待，现金为王”。

比如2022年5月21日，北京海淀区“中建学府公馆”项目开盘，714套“1200万-2700万总价”的高端住宅在短短10个小时全部清空，实现了北京许久不见的“日光盘”。

而在此之前，很多人对这个楼盘的判断是：开盘很难实现100套以上的销售。但事实是，我们显然低估了中国富人的市场“购买力”。

对于“中国富人”来说，2022年显然是一个“优质资产抄底年”。

第一，2022年中国的M2增速预计将会达到11%以上，创造近五年以来的货币印钞最大规模。

对于富人来说这个时刻持有太多现金，显然是“很不划算的”。

第二，贷款政策松绑，首付下降，房贷利率下行，中国央行在2022年可能将多次下调房贷利率，资产持有成本大幅度减少。

可以说，2022年是过去五年，甚至是未来五年，最好的“贷款时机”，也是富人们最佳的“负债时机”，通过购置资产，可以把杠杆迅速加上去。

从而可以套出更多银行的钱来用。

第三，大城市的买房限购开始明显松绑，是富人们购置“大城市优质资产”的最佳时机。

自从2017年以后，随着全国各大城市限购收紧，全国的富人就是想买入大城市的优质资产，也没有机会。

2022年随着各大城市陆续松绑，是富人买入的最佳窗口期。

第四，由于政府的“行政限价”和大城市的迅速发展，部分资产价值和价格存在明显“低估”，此时下手是“买到就是挣到”。

比如北京海淀四环外的“中建学府公馆”，政府限价仅有10万/平米，而这个区位正常市场价格至少要在12万左右。

有钱为什么不买？买到就已经挣到了。

而这样的“优质资产”机会，在北京2022年的下半年，依然将会存在。

2022年6月1日，北京第二批集中供地全部"尘埃落地"：17宗地里，3块地流拍，7块地底价成交，仅有7块地能够进入竞拍环节。

这样的结果只能说“差强人意”，说明目前的北京楼市“冷热不均”，市场行情已经高度分化了。

北京买房投资，确实已经不能随便瞎买。

在北京第二批集中供地中，依然存在两个最明显的“洼地机会”，肯定将会引发北京富人的“疯抢”。

这显然是北京富人2022年最重要的“楼市财富密码”。

第一个就是“东北三环的太阳宫项目”，政府限价13万/平米，属于新型共有产权房，个人购买“打9折”，仅仅需要11.7万/平米。

而周边的二手房红玺台和太阳公元，售价已经突破14万/平米。

尽管太阳宫地块的房企是一家“做产品特别烂”的中建二局，同时买了以后也未必能够上“人大附朝阳分校”。

但是就这个位置，这个价格，一定将会引发市场“疯抢”。

这个项目的最小户型预计将会在180平米以上，没有2000万的购买实力，估计很难“进局”，富人恒富就是这个道理。

优质资产永远是个人财富“实现弯道超车”的不二选择。

第二个就是“丰台亚林西项目”，这个项目位于北京南二环外，而且是丰台最具有“豪宅品相”的聚集区。

如果说丰台还有“豪宅区”，那一定就是“亚林西片区”，集中了包括中国玺、昆仑域、佑安府等众多豪宅项目，高端圈层氛围已经形成。

最关键的是，“丰台亚林西项目”同样存在政府限价的11.2万/平米，而周边的豪宅二手房早就已经在12万以上了，甚至部分项目达到了14万单价。

这个项目的最小户型预计将会130平米起步，总价1500万可以期待。

对于这个项目来说，只要买到，每平米至少已经挣到1万元，“优质资产的财富密码”效应几乎就是躺赢。

更何况它的开发商是华润，北京高端住宅中的“超级镰刀手”。

为什么普通人对房地产“深恶痛绝”，原因就是它居然可以“不劳而获”，实现大多数人梦寐以求的“躺赢”。

这是中国房地产最大的“原罪”。

可能很多人还在纠结：我究竟是买亚林西，还是端礼著，或者是北京瑞府呢？

其实道理很简单的，豪宅最讲究“圈层聚集”效应。

比如明星喜欢和老外住在一起，小老板喜欢和大老板住在一起，豪宅讲究的就是一个“聚集和圈层”，它拥有“居住属性”之外的“社交属性”附加值。

这就是为什么豪宅越卖越贵的主要原因。

很显然，亚林西可以“秒杀”端礼著，北京瑞府只能排在最后，亚林西的出世，建议端礼著和北京瑞府就暂时封盘吧。

那么除了以上两个“超级项目”，北京第二批地还有哪个项目最有可能成为北京富人的“财富密码”？

目前来看，也就是西四环外的“小瓦窑项目”有这个潜力了，其政府限价7.5万，于周边二手房和新房存在一定的差价。

但是由于周边目前没有地铁，加上“电建+首钢”这个烂组合，大大降低了我对这个项目的期望值。

综上所述，我们坚持认为2022年是中国大城市“优质资产抄底年”，信贷政策的大规模松绑，房贷利率的大幅下调，限购窗口期的打开，优质资产价格的“低估”等。

中国的富人，显然又要开始“抢房抄底了”。

而北京第二批地中的“太阳宫”和“亚林西”显然是这一轮富人抢房抄底的全国热门，新一轮资产创富已经开始了。

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提问：雕叔你好，预算320万左右，普通资格，高新户口，拟购买三室5年以内次新房或者折房，近两年内不住，学区可以不作为主要考虑，请问哪些板块小区适合，广都龙湖与锦江生态带万科，复地，首选哪里？

回答：作为高新普通资格，320万的总价预算，如果求稳的话，建议还是以次新二手房为主，这个总价预算并不算低，而且不考虑到学区因素的话，我们觉得可选择面是很大的。广都地铁口的龙湖九里晴川，当下单价居高不下，大概在3.3-3.5万左右，你的预算只能买到90平的刚需套三单卫，整体来看稍显泡沫。锦江生态带的万科翡翠公园，单价大概在3.2万，可以买到94平套三双卫，品质换地段，也并不是非常划算一个选择，但锦江生态带开发商云集，后期的整体议价能力或许很不错，而且还有天府B学区，地铁、商业等配套的陆续进驻，潜力巨大。复地御香山3悦在恒大天府半岛下面，虽然地铁口，但是比较孤单，缺乏开发商和业主的抱团取暖，单价和总价倒是便宜，但综合配套与预期甚至是赶不上万科的。三者来看，我建议万科翡翠公园>龙湖九里晴川>复地御香山3悦。

提问：雕叔你好！成都投资，是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园，精装一万二。从环线距离看，犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了，明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?

回答：不要有什么思维定势，后花园我并不喜欢。你可以这样子理解，距离地铁1公里步行，我宁愿地铁坐远3站，出站就是小区。

提问：雕叔，您好。现有攀成钢自住房一套，无贷款，还有一张房票可用，想找纯改善住房。预算总价在450w以内。1、请问新都保利湖心岛新项目湖光里院可以入手吗？目前周边没有轨交，生活配套也不完善，出行全靠自驾，但自然环境真的很好，房子户型也算满意，而且我们是四到五年后去自住。2、北部新城的保利天汇呢？项目门口就有在建地铁，生活配套也基本满足。离幸福桥tod也不算远。3、三环内大部分顺销盘纯改善户型总价都超我们的预算，在我们资金有限的状况下除成都西边不考虑，您是否有更好的推荐？不考虑南门和天府新区，上班太具体（如果买房以后攀成钢的房子十年内也不会出手，搬走后考虑出租）

回答：1、作为一个普通房票450万预算的购房者，湖光里院整体来看，地段比较偏僻，前些年有些活力，但是这几年，已经声音非常小了。我们并不建议投入，不论是从板块发展前景还是轨道交通以及商业配套等方面来看，用450万入手，确实很委屈自己。但是产品力和环境的确毋庸置疑，自住的话是可以。2、保利天汇属于金牛区北部新城，从地段来看是优于湖光里院，整体来看也有叠墅类的产品一起打造。金牛区的保利天汇目前汇聚了5大要素中的3点，地铁、教育资源（金牛区内的教育比新都好）、产品本身，但是商业配套和社会风评，一般不会利于北门。3、如果只考虑北门和东门的话，我们建议可以看看东门的。但是很多东门楼盘也不好买了。比如雪松雅居乐IN天府（普通基本没戏，可以看看尾盘）、人居九林语（起步价就是450万，预计剩余房源也都超预算）。此外龙潭寺可以看看保利珑堂里院（有别墅产品，但周边环境目前还欠佳）和佳兆业珑樾壹号（十陵地铁站附近的别墅产品，环境好一些）。如果可以买小高层或者洋房的话，选择面就更多，比如华润置地时代风景（十陵地铁口洋房）、华润置地未来之城（东安湖华润造城）、旭辉江山和鸣（中环地铁口洋房产品）。

提问：雕叔你好，结婚前老公有一套全款房，我们现在想买二套，可以考虑离婚两年后我去摇号吗？我有高新南户口和十几年高新社保，本人名下无房无贷款。

回答：家庭户口下你们现在就可以买第二套啊，只是首付比例高一些。如果离婚满2年，你作为单独是高新户口和高新社保，可以当做高新刚需第一顺位，自然是可以去摇号的，虽然现在政策首付比例低，但是到时候市场环境又变成了什么样了。

提问：雕叔你好，我的坐标成都，自有一套住房。目前子弹有180多万。买理财产品每年有7万多收益。最近成都龙泉驿的东安新区比较火,想在东安新区买一套,但是又想给孩子在锦江区买一套学区房。另外我对海景度假房也比较感兴趣，托管的每个月可以收房租。所以很犹豫，不知道应该怎么选择，另外楼市政策还是没有放松的，到底应不应该投楼市呢?请雕叔指点一二，谢谢!

回答：旅居地产没有二手市场，投资一律不考虑。.如果喜欢海景度假房，想去度假的时候过去租段时间就行了，买旅居房指望托管收租就不建议了，大概率过3-5年,你就会发现返租停止托管公司倒闭，和商铺返租一个道理，因为都是第三方包装。真正的多军是看不上理财收益的，因为他们深深知道房子的收益回报才更高。学区房的正确购买姿势是使用优先，投资靠后。就是说买学区房尽量考虑自用,投资学区房不是第一选择。如果说你孩子有学区需求，可以买一套小户型挂学位，学区房看的是总价而不是单价。子弹180,我建议可以裂变买2套，一套学区，一套投资，当前时机可以买入。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

提问：请问雕叔，220万预算，套二最佳，锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊？

回答：220万的套二，只能看看一些二手房产品了，目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带，红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类，基本都是电梯次新房，而且梯户比也正常，是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类，由于地段更好，所以同等预算下，他们梯户比就比较高了，需要你实地感受下能否接受。锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带，涵盖的范围非常光了，可选的也比较多，但真要说值得推荐区看的话，也比较少，可以去尝试下，比如望江橡树林（楼盘大，偏刚需）、澳龙名城（房源少，小套二）、翡翠城四期（梯户比高，跃层）、首创娇子1号（三环外，次新，孤独）。其余的要么太老，要么太密集，整体来说体验不佳，你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。

提问：雕叔，你好！武汉买房如果不考虑学区的话，未来增值空间大并且首付能控制在40W的，选择哪个小区比较合适。具体推荐几个可入手的次新房。谢谢，目前已前往武汉实地看房，在线急等

回答：武汉也是一个很特别的城市，武汉的发展有两个主轴，一个是沿江，一个是向东。以前的武汉中心在汉口，如今的城市发展重心是一路向东，中心到了武昌，科创到了光谷，而城市东边缘的光谷东，一样是热门的抢房摇号区。所以，在武汉买房，要记住这三句话。1、拥江两岸。2、重心向东。3、重心向东。用这个思路去理解武汉就不会差了。在这两个主轴上去买，就错不了。用自己的预算对号入座即可，在江边改善，在四新、白沙洲刚需。在光谷可投资。三环内地铁沿线低价潜力盘:四新白沙洲后湖，单价1.6以内的主城区洼地板块，定位睡城，但起步比较晚，基础配套正在建设，规划了地铁学区医院和商业配套，等配套完善后还会有一轮补涨。地铁沿线单价1.5-1.6左右的次新盘都可以入手。具体投资价值高的楼盘，知识星球内部有推荐。

提问：打扰了雕叔，有个问题困扰我很久了。目前成都楼市在频繁被调控的情况下,投资变得越来越难，调控与投资客导致的非理性萧条此起彼伏,我看到的是风险越来越多,楼市进入下行通道，但也有很多人看到的是越来越容易买到房子，应该适时抄底。我们怎么评判呢？

回答：1、政策是灵活的，我们自然会知道政策的松紧跟房价上涨的快慢密切相关，但预测政策是无谓的，更多的不多是嘴嗨多一句，然后真来了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去点评而已。2、要相信政策不是要堵死投资者，政策只是要放缓房价的涨幅，让其平稳发展而已。3、什么人能够进入呢，能够有能力穿越牛熊的在之前几轮已经大赚的朋友。政策的越发紧张，不过是为他排除更多的竞争者而已。真正痛苦的是仍旧没上车的刚需，或者是有点小钱，踏空了行情又想去吃一波涨幅的后知后觉者。他们的的痛点在于，涨幅不会是一下子就给他们了，而可能是未来的一段时间里一点一点地给他们，短时间拉涨快感不会太强烈。而刚需，还有即使是一点一点的涨幅也是他们不能承担的。所以建议刚需仍旧是做足准备，满足条件就上。4、等下一轮时机再进入，对投资者是合适的，对刚需是不合适的。对投资者是赚的少的风险，对刚需是成本更高的风险。

提问：雕叔你好,我是新人,资金能力有限,目前现有资金共计45万(首付+税费)。我在中医大工作,想购买一套小房子作为自住。根据有限的资金,单纯按照位置，看了石人南路的房子都是2000年左右的老房子，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质之间该怎样抉择呢?想听听您的意见，感谢!

回答：有40+万的预算,怎么可能要去买这样的老破小呢?如果愿意多花一些通勤时间，甚至可以去城乡结合部买个三房。如果买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。假如你买了一套1990年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。每个月扛的利息会更多一些。而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。第二个是房子太老的话，维修成本太高。曾经一个网友买了一套90年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。为此还要担负了很大一部分经济支出。

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“除了永恒，没有什么东西是永恒的”——玩车教授。

回想近几年汽车市场的发展，跌宕起伏，风云变幻。有的车型依旧如火如荼地销售，而有的车型早已消失在了历史的长河中，也有的车型依旧在坚持着最后不知所谓的“坚持”。

早些年的时候，一辆桑塔纳能够卖出20多万的“天价”，因为车型的稀缺，国内车市的不成熟，于是，物以稀为贵，这样的“天价”也就见怪不怪了。“物以稀为贵”的状态持续过很长的一段时间，毕竟车市的发展是一个漫长的过程，而在这个发展的过程中，不断出现过很多“天价”或是加价的车型！

现如今，随着国内车市的不断完善和成熟，合资品牌的大力发展，自主品牌的崛起，于是乎，曾经那些加价的“神车”也渐渐放低了身段，近期又恰好碰见车市的遇冷，于是那些曾经的神车也顺理成章地加入了降价的大军中。

这一期，教授就来和各位客官老爷们聊聊以前那些加价神车或天价的车型，它们如今怎样了？它们降价之后，又是怎样的呢？

虽然说途观并不是国内首款城市SUV，但是自2010年上市以来，9年的时间里，途观见证了国内SUV市场的跌宕起伏。SUV市场从起步到成熟，途观一直都是SUV销量榜的常客，是SUV市场发展有力的见证者。也正是因为它火爆的销售，途观也曾有过加价的情况。

（途观L）

现如今的途观早已经不是原来的那个途观，而大部分的销量也都来自于它的继任者途观L，但是只要有人说起，国内最早期的一批SUV有谁，途观一定会被提起。途观L虽然是途观的继任者，但同样也能看作是途观的另一种形态，叫加长版途观也不会有太大的问题。如今的途观，虽然没有以前加价时期的那么火爆，但也同样不能小觑，依旧是榜单上常见的车型，说上一句“元老”，想必也不过分。

自然界有一种很美妙的风景，在地球南北两极附近地区的高空，夜间经常出现灿烂美丽的光辉，这就是我们所知道的极光。极光，对于常年居住在北回归线附近的我们来讲就是一种奢望，是遥远的梦想。就像当年的路虎揽胜极光一样，作为纯进口的车型，是我们这些普通人难以触碰的梦想。

9年前，揽胜极光以其极为出色的设计在上市时俘获了“土豪”们的芳心，即使它是进口车型，新车售价达到60多万，但是它的销量依旧高歌猛进，这样也导致了后来的供不应求，使得路虎揽胜极光身价倍增，最火爆的时候要加价20万左右才能买到，甚至还要等上3个月。

而到了2015年之后，国产揽胜极光上市，从此再也和“加价”没有任何关系，甚至还需要降价才能吸引消费者前来购买，但是降价效果并不是很好，曾经那美妙的“极光”已经一去不回了，只剩下微弱的“烛光”若隐若现。

“第一个吃螃蟹的人是很令人佩服的，不是勇士谁敢去吃它呢?”奥迪Q5就是这样一个富有冒险精神，第一个吃螃蟹的“勇士”。在2009年10月份，奥迪Q5以进口方式引入国内，它算是最先入驻中国市场的豪华品牌SUV，因为出色的产品力加上奥迪品牌的影响力，一上市便成了爆款，加价提车成了家常便饭。

奥迪Q5和揽胜极光一样，同样没有逃脱国产之后的“魔咒”。时间来到2018年，奥迪Q5进行了国产，国产之后的奥迪Q5因为加长了轴距，所以叫做奥迪Q5L。虽然国产之后的奥迪Q5指导价会比进口车型便宜很多，但是因为变速箱的更换，竞争对手的挤压，导致刚上市的奥迪Q5L并没有出现像以前那样火爆的销售场景。于是，奥迪Q5L为保持强劲的产品竞争力，在价格方面做出了妥协，大部分地区能够达到9万左右的优惠，因为大幅度的降价，奥迪Q5L也经常获得月度豪华SUV销量的榜首。

自2014年引进国内以来，截止目前已累计卖出将近一百万辆，巅峰时期月销量能够达到3万多辆。现在看来，3万的销量并不会带来太大的感触，但是在几年前，昂科威作为中型SUV，定价在25万左右，说不定还要加价销售的情况下，能够卖出3万多辆，昂科威完全能够称之为合资SUV的霸主。

但是，随着时代的发展，车辆更新换代的节奏加快，而昂科威只是不断地跟随着节奏进行着细微的改变，并没有什么大方面的更新换代。所以，在产品力滞后于主流市场的时候，昂科威低下高昂的头颅选择了降价。瘦死的骆驼比马大，即使销量下跌，但也稳定在了一万台左右，对于如今遇冷的车市来讲，也算是不错的表现。

在大众车系中，常常被人吐槽的就是千遍一律的“大众脸”，但是有那么几款车型并没有完全地使用家族化的设计，其中一款就是被消费者们称之为最美大众车的大众CC。

溜背的造型，无框车门的设计，在几年前还停留在“捷达印象”的消费者眼中，大众车型原来可以这么美！于是，第一代大众CC的到来顺理成章地成为了爆款的车型，迅速获得了年轻消费者的喜爱，甚至还出现了加价销售的情况。

但是，自全新一代CC上市后，情况却大不如从前。目前大众CC的月销量基本都是在一千多台左右，低的时候只有三位数。为什么会出现这种情况呢？原因便是它过高的定价，不知是大众自己过于自信，还是因为大众CC生产的成本本来就很高？总之，大众CC的定价早已超出了同级主流车型的标准，再加上如今运动型的轿车选择足够丰富，在与对手的竞争中，大众CC也只好选择降低身段来获得一些销量，显然，效果仍旧不是很好。

正如开篇所讲，没有什么东西是永恒不变的，汽车也是如此，没有哪款车型会一直站在巅峰。经过这么多年的发展，车市越来越成熟，消费者们的购车心理也越来越理性，一辆车真正能够走多远，最终还是要紧抓消费者的需求才是最重要的。没有产品的持续更新换代，没有真正去注重车辆品质的车型，迟早是要消失在历史长河中的。

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