诚如戚金兴所言，在经历行业调整之后，滨江已经迎来了发展的最好时间。

注：主力资金为特大单成交，游资为大单成交，散户为中小单成交

滨江集团董事长戚金兴曾在网上业绩会上回答《每日经济新闻》记者提问时表示，“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”

滨江集团董事长兼实控人戚金兴合计持有公司股份超57%，董事等核心管理层亦持有公司股份，与公司利益紧密绑定。

但同时，多家券商均提及杭州市场大幅下行带来的风险，重仓杭州的滨江集团和越秀地产能否在四季度甚至明年继续延续强势增长，尚待观察。

公司秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，已打造一批高质量产品，形成强大品牌影响力，经典项目如杭州的武林壹号、翡翠江南等。

“绿档”房企财务稳健，低融资成本显优势。

除此之外，滨江集团一直让人诟病的权益销售额降低的现状，仍未改变。

在戚金兴看来，毛利率差异比较大的原因是因为新进城市一般竞争激烈，以及杭州之外滨江进入的城市销售周期相对较长。

土地市场表现出色

或许，这就是滨江集团在土拍市场如此豪横的原因。

二手房方面，贝壳研究院数据显示，杭州10月二手房网签量逾4300套，环比下滑10%，二手房网签量连续四个月下滑；价格方面，中指研究院数据显示，今年1月杭州二手住宅参考均价约40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均价则进一步回调至37040元/平方米。

精准择时拿地，储备高性价比优质地块。

近年以来，已有多家房企因为表外负债而最终爆雷，包括曾经的优质房企龙光集团等。

也就是说，滨江集团的短债压力较小，实际上是由于种种财务方面的“粉饰”。

尽管杭州对部分高价盘存在限签限预售证现象，对公司高端项目销售和签约产生影响，但公司提高周转效率、奉行“快进快出”原则。

4月30日，杭州滨江房产集团股份有限公司（002244.SZ，简称“滨江集团”）发布2021年度报告。报告期内，滨江集团实现营业收入379.76亿元人民币（下同），同比增长32.80%；全年销售额达1691亿元，同比增长24%。归母净利润30.27亿元，同比增长30.06%；扣非净利润29.87亿元，同比增长40.40%；经营活动产生的现金流量净额8.39亿元，同比增长126.59%。

除了实现上一年业绩的稳步增长，2021年末，滨江集团尚未结算的预收房款为935.4亿元，较年初增长28.5%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障的同时，负债也有上升趋势。

滨江集团大本营在杭州，多年来也一直深耕这个市场。2021年，滨江集团房地产业务收入374.9亿元，占总营业收入比重达98.72%，同比增长31.57%。其中，在杭州地区的收入225.52亿元，占总营业收入比重达59.38%，同比增长106.28%。

滨江集团2021年新增土地储备项目38个中，杭州占比60%，另有12个项目分布于浙江其他城市。在2022年4月25日杭州的2022年首批集中供地中，滨江集团更是大展身手，以总价约184.35亿元拿下11宗地块。滨江集团如此大规模投资杭州，与杭州改变此轮土拍游戏规则，给开发商让渡利润空间也有关。

首先，在收入增长的同时，滨江集团的成本也出现大幅上涨，这让该公司采取了保守的销售策略。报告期内，滨江集团房地产业营业成本为282.45亿元，同比增长35.80%。这导致毛利率也有下滑迹象。滨江集团当期毛利率为为24.66%，同比减少2.34个百分点。

其次，业内上市房企一季度销售与利润普遍下行。2022年一季度报告显示，滨江集团于报告期内实现营业总收入61.83亿元，同比下降16.79%；归母净利润2.28亿元，同比下降42.69%；扣非净利润2.31亿元，同比下降41.44%；经营活动产生的现金流量净额-114.99亿元，同比下降1704.57%。

盈利预测：

这就足以证明上述判断。

除了通过少数股东将债务股权化以外，房企还经常通过向关联方等对象借款，用经营性负债代替金融负债，从而降低其有息负债规模。

这一部分经营性负债的存在，或许表明，滨江集团通过向关联方借款的方式来用经营性负债代替金融负债，从而降低其有息负债规模。

事实上，滨江集团一直以来都给予了公司员工过年期间充足的假期。以2022年为例，滨江集团当年的春节假期长达16天，另外作为滨江集团成立30周年的特别活动安排，所有员工享受7天“公司发展贡献特别带薪假期”，并根据员工职级和入职年限设定3万-5万元不等的消费券福利。

截至12月下旬，今年杭州共举行4个批次集中供地，滨江累计斩获了28宗地块，拿地总金额达到479.38亿元，成为杭州市场上不可超越的“地主”。

逆势而上的不仅是拿地表现，还有销售表现。从机构统计数据来看，今年前11月，滨江已经完成了1335.1亿元销售额，排名随之升至行业第13位，这也是滨江集团自成立以来在销售排行榜上取得的最好位次。

长期以来，不管行业经历怎样的调控手段，滨江都保持着远低于行业均值的融资成本。财务数据显示，滨江2017年至2021年的平均融资成本分别为6％、5.8％、5.6％、5.2％和4.9%，逐年下降，今年上半年进一步下降至4.7%，成为国内融资成本最低的民营房企之一。

在支持民营房企发债融资的“三支箭”正式落地之前，房地产市场低位振荡，行业一片悲观情绪，企业的融资难度很大，民营房企几乎丧失了发债资格。但在这种背景下，滨江却在8月22日成功发行2022年度第一期中期票据，规模为人民币9.4亿元，利率仅为4.8%；这是继今年7月1日滨江成功发行短期融资9.7亿元后再次发债成功。

截至2023年2月1日收盘，滨江集团(002244)报收于10.5元，下跌1.22%，换手率1.07%，成交量28.58万手，成交额2.98亿元。

2月1日的资金流向数据方面，主力资金净流出513.27万元，占总成交额1.72%，游资资金净流入2048.96万元，占总成交额6.87%，散户资金净流出1535.69万元，占总成交额5.15%。

滨江集团融资融券信息显示，融资方面，当日融资买入2560.14万元，融资偿还2102.11万元，融资净买入458.02万元。融券方面，融券卖出7.49万股，融券偿还22.54万股，融券余量138.68万股，融券余额1456.16万元。融资融券余额2.29亿元。近5日融资融券数据一览见下表：

滨江集团2022三季报显示，公司主营收入198.68亿元，同比下降18.69%；归母净利润20.56亿元，同比上升55.21%；扣非净利润20.23亿元，同比上升53.7%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入91.78亿元，同比上升81.78%；单季度归母净利润7.72亿元，同比上升1243.67%；单季度扣非净利润7.41亿元，同比上升1275.5%；负债率83.13%，投资收益15.85亿元，财务费用6.24亿元，毛利率16.65%。滨江集团（002244）主营业务：房地产开发和销售。。

该股最近90天内共有15家机构给出评级，买入评级13家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为13.54。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，滨江集团（002244）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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