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21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道
9月26日，魔方生活服务集团有限公司（简称“魔方生活”）正式向港交所递交招股说明书。这距离该公司前身魔方公寓的诞生，已过去12年。
企信宝信息显示，魔方公寓母公司魔方（中国）投资有限公司（魔方生活）成立于2012年，但在2009年，魔方公寓最初的创始人葛岚已开始在南京开展集中式长租公寓业务。
正所谓十年弹指一挥间，葛岚如今已套现大部分股份，并从管理层全身而退；在魔方生活最新的股东结构里，华平投资则通过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem三家境外公司直接或间接持有魔方生活51.62%股权。
华平投资在2012年12月发起B轮融资后成为魔方生活控股股东。据招股书披露，魔方生活于2012年5月15日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司。该公司自注册成立起一直为投资控股公司，随后魔方生活进行一系列资本重组及多轮融资。
2012年6月，魔方生活完成A轮融资并启动全国发展战略；2015年5月，完成第一期及第二期B轮融资后，魔方生活启动“公寓+”战略；2016年4月，魔方生活完成C轮融资并启动多品牌战略；2017年1月，魔方生活成为国内首家在上海证券交易所发行资产支持证券的租赁公寓平台；2018年7月，魔方生活完成D轮融资。
随着融资次数的增加，魔方生活一路走来，手里已经握有7.6万间房源，包括直营公寓50074间，加盟管理和第三方托管公寓26116间。这样的规模俨然已是国内集中式长租公寓运营商一哥。
不过，长租公寓出租率因为疫情影响产生明显波动。2021年魔方生活直营公寓平均出租率86.5%；2022年上半年下降为82.4%。这从一个侧面看出魔方公寓加快轻资产运营步伐的必然性。
整体来看，受益于国内租赁市场上升期红利，魔方生活近几年发展尚算良好：2019 年至2021年，魔方公寓收入由9.467亿元增至14.711亿元，复合年增长率为24.7%。利润净额从2019年的人民币6360万元增加 到2021年的人民币2.953亿元，复合年增长率为115.6%。
但截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，魔方生活自加盟管理和第三方托管模式产生收入920万元、1870万元及人民币3780万元，占同期总收入的1.0%、2.0%及2.6%，复合年增长率为 102.4%。截至2022年6月30日止六个月，魔方生活通过加盟管理和第三方托管模式产生收入人民币1760万元，占同期总收入的2.1%。
房源占比超过30%的加盟管理和第三方托管模式收入在魔方生活总收入的占比却非常小，甚至与该公司其他利息收入（包括放贷利息、赔偿收入、融资租赁利息、政府补贴、银行利息收入、议价购买收入等）水平相当。2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元；2021年上半年及2022年上半年分别为1012.8万元、1360.3万元。
魔方公寓也因此在招股书里明确表示，计划扩大加盟管理和第三方托管模式。长路漫漫，华平投资翘首盼来了魔方生活上市，轻资产运营的加速，才刚刚起步。
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我来谈谈我的炒股加入是怎样反对你炒股和理解炒股的。
我炒股也是在一次找工作的时候没事在支付宝理财里玩模拟炒股。直到能懂得怎样开户和建仓得时候就出来背着家人在证券平台开了一个账户。刚开始炒的时候也是追高反正十有八九是亏多盈少。我慢慢总结经验最后直到慢慢有了盈利，直到盈多亏少的时候。这时被家人知道了，就这样和老婆闹矛盾了。她把我的炒股的事和家里其他人都说了，他们没有一个理解你的也根本不懂炒股到底是干啥的，都以为炒股就是赌博，怕名声传出去不好听叫我退出股市。就算你在怎么和他们解释他们也听不进去炒股的人和不炒股的不在一个平面上一样会产生很大的代沟。这东西解释就像有文化人给没文化讲科学和知识，他们度以外是天方夜谭似的。他们是不相信的。
其实有很多人不知道包括现在还在股市里的人。炒股分俩种形式。一种叫投资，另一种才叫炒股。我来给大家普及一下什么是投资什么叫炒股。前说下什么叫投资，首先你也懂的做生意就是你看好这个行业还有就是你认为它会在外来可以给你带来一点利润的行业这就是投资。有一种炒股模式也是这样这种就叫投资。那么再来谈谈什么是炒股。真真炒股就不一样了。炒股就和现在人们所说的疫情和各地人们说的谣言似的。只要有人给你一个热点后面就会一群人跟上炒作所以只有在前期炒作者才会有盈利，到了后期就机乎都是韭菜的命了。像这种靠炒作来炒股的这才叫真真的炒股。
所以说炒股分俩种模式。这俩种模式要想长期盈利只有长期投资这种模式才会做到，但是你一定懂得你投资的这个公司是不是一个可以价值投资的公司才可以长期持有并有一定的盈利。而不是随便找个公司去投资。好有另一种模式炒股也就是真正的炒股模式。这种模式它是不会太在意公司各项指标的。它只在乎热点，也就是人们说的快进快出。只要有盈利就会马上开溜。但是在炒股模式里的大多数人都会在追高的时候被拉到山顶上。像这样十有九个都会被割韭菜。这也就是人们所说的十个炒股的只有一个挣钱的由来。这就是人们为什么认为的炒股如赌博的认知和理解。
不知你们炒股家人会不会理解你们和反对你们。最后还是那句话股市有风险，投资需谨慎。
