中国网财经9月18日讯（记者 安平） 因财务审计机构涉嫌违规，鲁商置业筹划了逾两年的定增申请于9月初被证监会中止。一业内人士告诉中国网财经记者，这对负债率极高的鲁商置业来说可谓是雪上加霜。

证券代码：600223 股票简称：鲁商置业编号：临 2015-044

市场对于鲁商主营业务业绩的钝感来自公司的业务规划。鲁商发展已决心剥离房地产业务。2022年11月15日，公司公告拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司。

鲁商置业借壳上市后资产负债率等部分财务数据一览（制图：中国网财经）

国金证券股份有限公司罗晓婷近期对鲁商发展进行研究并发布了研究报告《化妆品表现亮眼，房地产开发业务剥离进展顺利》，本报告对鲁商发展给出买入评级，当前股价为10.59元。

3.30 公司公告 4Q22 营收 44.22 亿元、 同降 26.47%， 归母净利润-1.08 亿元（去年同期-1.41 亿元）， 亏损较多主要系 1）对部分健康地产项目产品计提存货减值准备； 2） 健康地产结算项目主要为毛利率较低的刚需产品或首期销售房源。

旗下山东福瑞达医药 22 年营收/归母净利润 26.1/2.04 亿元、同比+20%/+13.5%、归母净利率 7.8%（同比-0.4PCT）。 22 年经营性现金流量净额 9.98 亿元、 同降 85.43%，主要系健康地产板块受市场环境影响本期销售回款减少影响所致。

化妆品：“4+N”矩阵持续推进， 瑷尔博士收入破 10 亿元。 2H22化妆品营收 9.56 亿元、 同增 9.52%（较上半年 62.78%的增速放缓）。 1）颐莲： 2H 营收 3.2 亿元、 同比-14%， 23 年围绕“玻尿酸+” 进行产品升级、品类延展。 2）瑷尔博士： 2H 营收 5.2亿元、同增 18%， 23 年重点发力益生菌面膜/洁颜蜜等优势产品多渠道的进一步破圈渗透、提升市占率， 借力褐藻专利、产品布局逐步从“微生态+保湿”延展至“微生态+抗初老”高端线、客单价有望提升。 3）其他品牌：快速增长， 2H 营收1.1 亿元、同增 101%， 诠润/贝润表现亮眼。

2H22 医药增速转正、 原料/房地产及物业同比下降。 1） 原料及衍生产品、添加剂： 积极抢占市场份额、 布局胶原蛋白赛道， 添加剂领域大单品纳他霉素全球市占率 40%+， 2H 营收1.26 亿元、同比-10%； 2）医药： 2H 营收 3 亿元、同比+11%（1H 同比-22%）； 3） 房地产及物业： 2H 营收 64.57 亿元、 同比-4%。

房地产开发业务剥离进展顺利。首批 6 家公司资产已完成交割，第二批次（菏泽置业、临沂置业） 预计 23 年 11 月前完成交割、交易完成后将不再从事房地产开发业务。

化妆品“4+N” 矩阵成长性强， 23 年预计完成房地产开发业务剥离。 预计 23-25 年归母净利润为 3.47/4.38/5.06 亿元，对应 23-25 年 PE 分别为 30/24/21 倍，维持“买入”评级。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，浙商证券马莉研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为1.32%，其预测2023年度归属净利润为盈利3600万，根据现价换算的预测PE为259.25。

该股最近90天内共有18家机构给出评级，买入评级15家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为13.44。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，鲁商发展（600223）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性良好。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标2.5星，综合指标2星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈

风险提示

国信证券则在研报中提示：地产业务重组剥离进度不及预期，短期房地产行业因业务不景气带来利润拖累，化妆品行业竞争加剧的风险，流量成本上升的压力等风险。

2008年至2017年，国内房地产市场虽然有所起伏，但也算是黄金10年。这10年，不少区域性房企大举扩张，部分房企年销售额突破千亿。

当然，资产负债率较高是地产行业的共性，但一般是以80%为红线。

剥离地产业务，鲁商发展早有准备。

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鲁商置业股份有限公司董事会

【鲁商置业向264名激励对象授予股票期权2899万份】9月21日，鲁商置业股份有限公司发布公告称，该公司同意授予264名激励对象2899万份股票期权，并同意下属公司4.5亿元贷款以及对参股公司增资8850万元。

特此公告。

鲁商发展称，公司正在筹划重大资产出售事项，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司，本次交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。本次交易不涉及发行股份。经公司自查，并向公司控股股东及实际控制人征询核实：截至目前，除公司已披露事项外，公司、控股股东及实际控制人均不存在影响公司股票交易价格异常波动的重大事宜；不存在可能导致公司股权发生变化的事项；除上述已披露事项外，未筹划其他重大资产重组、发行股份、上市公司收购、资产注入等对公司股票交易价格产生较大影响的重大事项。

不过，健康养老地产对鲁商置业业绩贡献甚微。

最新盈利预测明细如下：

东吴证券在近日的研报中指出，鲁商发展起初的业务主要为房地产开发、经营与物业管理，之后逐步切入医药、化妆品、原料等板块，其在2021年底引入腾讯、壹网壹创等五家战投以及2022年初公司换帅加速公司大健康的顺利转型。

该股主要指标及行业内排名如下：

2018年9月10日，鲁商置业股份有限公司（以下简称“公司”）收到《山东省商业集团有限公司关于鲁商置业股份有限公司2018年股票期权激励有关问题的批复》（鲁商投资字【2018】7号），同意公司按照有关规定实施2018年股票期权激励计划。

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